Von Boris Schlizio
Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist insbesondere in den Ballungsräumen zunehmend angespannt. Dies hält so manche Fachkraft, die dringend gesucht wird, von einer Bewerbung ab. Vor diesem Hintergrund hat das Institut der Deutschen Wirtschaft im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) eine Bestandsaufnahme zum Thema Wohnen für Mitarbeitende durchgeführt.
Ein zentrales Ergebnis: 5,2 Prozent der Unternehmen unterstützen ihre Mitarbeitenden mit direkten Maßnahmen. Weitere 11,6 Prozent helfen durch indirekte Maßnahmen beim Zugang zum Wohnungsmarkt, etwa durch Plattformen.
Wichtiger Wettbewerbsfaktor
Für das Wissenschaftlerteam ist die Schaffung bezahlbaren Wohnraums nicht nur eine zentrale soziale Herausforderung, sondern zunehmend auch ein entscheidender Wettbewerbsfaktor – insbesondere bei der Ausbildung und Rekrutierung von Fachkräften.
Hervorgehoben wird die Bedeutung der Verbreitung von Best-Practice-Beispielen im Werkswohnungsbau. Denn aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht bleibt die Bereitstellung zunächst ein Zuschussgeschäft, da Faktoren wie Mitarbeiterbindung und -gewinnung nur indirekt messbar sind.
Stadtwerke München: Ziele für 2030
Auf Anfrage der ZfK geben die Stadtwerke München (SWM) an, ihren Mitarbeitenden schon seit jeher Werkswohnungen bereitzustellen – eine Tradition in ihrer 125-jährigen Unternehmensgeschichte. Ursprünglich entstanden diese Wohnungen in Verbindung mit wichtigen technischen Einrichtungen, wie etwa einem Schleusenwärterhäuschen oder einer Schwimmmeisterwohnung in einem Bad.
Heute stehen die Werkswohnungen allen Berufsgruppen offen. Derzeit umfasst der Bestand rund 1400 Wohnungen. Das Ziel: Bis etwa 2030 soll die Zahl auf 3000 steigen, um den knapp 11.000 Beschäftigten mehr Wohnraum anbieten zu können.
Stadtwerke Köln: Bezahlbare Betriebskosten
Die Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln (WSK) verfügt aktuell über rund 2000 Wohneinheiten. Seit 61 Jahren stellt die WSK den Mitarbeitenden des Stadtwerke-Köln-Konzerns Wohnraum zur Verfügung. Nach Unternehmensangaben nutzen heute zehn Prozent der 15.000 Beschäftigten dieses Angebot – bei den neu abgeschlossenen Mietverträgen sind neue Mitarbeiter sogar mit 40 Prozent vertreten.
Weil die Nachfrage entsprechend hoch ist, sollen in den nächsten Jahren rund 400 weitere Wohnungen entstehen. "Sowohl die Sanierung als auch der Neubau haben bei uns einen hohen Stellenwert. Vor allem die energetische Sanierung treiben wir in all unseren Quartieren voran, damit auch die Betriebskosten für unsere Mieter bezahlbar bleiben", betont Bernd Preuss, Unternehmensleiter der Wohnungsgesellschaft der Stadtwerke Köln.
Unterschiedliche Bedürfnisse
Elisabeth Schropp, Verantwortliche für die Werkswohnungsbauoffensive der Stadtwerke München, erklärt, dass sich die Wohnangebote überwiegend am langfristigen Eigenbestand orientieren. "Dennoch brauchen wir zum Beispiel auch Wohnungen für Saisonkräfte in Freibädern, die nur für eine Saison bei uns tätig sind. Dafür arbeiten wir an kreativen Lösungen, wie zum Beispiel Apartments über einem Kassenhäuschen oder einem Boardinghouse-Konzept", so Schropp.
Auch Preuss von der WSK hebt hervor: "Wir haben neben den üblichen Wohnangeboten auch Wohnungen für die Einstiegs- und Orientierungszeit, vornehmlich kleinere Apartments, zum Teil auch möbliert. Unsere größeren Wohnungen halten wir – nach Möglichkeit – für Familien bereit. Zudem gibt es in einigen Quartieren die Möglichkeit, dass Familien in quartiereigenen Kitas in Anspruch nehmen."
Wohngemeinschaften sind beliebt
Gerade der Einstieg ins Unternehmen soll erleichtert werden. Bei der WSK in Köln gibt es die Möglichkeit, in sogenannte Azubi-WGs zu ziehen. Für ausländische Arbeitnehmer werden zusätzlich zum Wohnungsangebot Integrationskonzepte entwickelt, die über die Personalabteilung der einzelnen Konzerngesellschaften angeboten und gesteuert werden.
Gabriele Jahn, SWM-Geschäftsführerin für Personal, Immobilien und Bäder, verweist ebenfalls auf spezielle Angebote für Auszubildende sowie für neue SWM-Mitarbeitende, die für ihre Stelle nach München ziehen: "Hierfür stehen 40 Apartments zur Verfügung, zehn Zwei-Zimmer- und sechs WG-taugliche Drei-Zimmer-Wohnungen. Alle diese Werkswohnungen sind möbliert und haben eine gut ausgestattete Küche. Mitarbeitende können hier bis zu einem Jahr wohnen, Azubis bis zum Abschluss ihrer Ausbildung." Das komme gut an. Auch Boardinghäuser seien wichtig, um das Ankommen in München zu erleichtern.
Günstige Mietpreise
Beide Unternehmen punkten mit niedrigen Mietkosten. Schropp erklärt: "Die Mietpreise für die geförderten Wohnungen (bis zu 70 Prozent des Neubauportfolios) sind durch kommunale Regelungen auf niedrigem Niveau festgeschrieben. Die Mietpreise für die freifinanzierten Wohnungen sind einkommensabhängig in einer Konzernbetriebsvereinbarung geregelt und orientieren sich an den Spannen des Münchner Mietspiegels. Insgesamt liegen die Mietpreise der SWM-Werkswohnungen deutlich unter der Marktmiete, die in München bekanntlich sehr hoch ist."
Auch für Preuss in Köln ist der finanzielle Vorteil der niedrigen Mieten "schwer durch Gehaltsanpassungen auszugleichen", da finanzielle Zuschüsse beziehungsweise höhere Gehälter durch den Arbeitgeber der Steuer- und Sozialversicherungspflicht unterliegen; wohingehend die wirtschaftlichen Vorteile eines niedrigeren Mietzinses keinen solchen abgabepflichtigen, geldwerten Vorteil bedeuten – jedenfalls solange die niedrigere Miete nicht mehr als ein Drittel unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Strategischer Vorteil
Auf dem hart umkämpften und hochpreisigen Münchner Wohnungsmarkt sind Werkswohnungen für Jahn ein klarer Wettbewerbsvorteil: "Daher sprechen wir diesen Faktor im Recruiting aktiv an. Viele Kandidat*innen nennen die Werkswohnungen als zusätzliche Motivation für eine Bewerbung."
Für die Gewinnung bestimmter Zielgruppen, wie Mitarbeitende aus dem Ausland, sei das Vorhandensein von Wohnraum sogar erfolgskritisch. Neben dem Eigenbestand unterstützen die Stadtwerke zudem neue Beschäftigte bei der Wohnungssuche und kooperieren dabei mit lokalen Kooperationspartnern.
Da eine längere Unternehmenszugehörigkeit, neben anderen sozialen Faktoren, die Chance auf eine Werkswohnung erhöht, sei dies zudem ein weiterer Grund, den SWM treu zu bleiben.
Lebendige Quartiere
Auch Preuss ist überzeugt: "Bezahlbarer Wohnraum ist eine Grundvoraussetzung, damit sich Menschen für eine Tätigkeit bei einem Arbeitgeber entscheiden."
In den Quartieren entstehe durch betriebsnahes Wohnen, die Nutzung von Mobilitätsangeboten wie E-Fahrrädern und die Bereitstellung von Kitaplätzen eine lebendige Community. Das wirke auch aktiv Entfremdungstendenzen entgegen, die durch modernes, dezentrales Arbeiten entstehen können. All dies stärke die Bindung und das Zugehörigkeitsgefühl zum Unternehmen.
An einem Strang ziehen
Viele Unternehmen schreckten laut Preuss aufgrund der Komplexität des Themas vor Werkswohnungen zurück. Mut sei wichtig. "Doch die Mühe lohnt sich", ist er überzeugt. Klassische Methoden der Personalgewinnung würden künftig nicht mehr ausreichen, um im Wettbewerb um Fachkräfte die Nase vorn zu behalten.
Schropp ergänzt: "Werkswohnungsneubau braucht die Unterstützung aller Entscheider in einer Stadt: der Kommune selbst, der entscheidenden Behörden, der Lokalpolitiker und nicht zuletzt der Geschäftsführung und Betriebsräte des Stadtwerks. Nur wenn alle die Notwendigkeit von Werkswohnungen für die Daseinsvorsorge einer Stadt anerkennen und an einem Strang ziehen, kann es gelingen." Denn zu einem guten Job gehört eben auch ein passender Rückzugsort am Abend – den man sich leisten kann.
